Circulares venta inmuebles y ganancias de capital
Circular N° 43/2021 (Renta/Ganancias de capital): cubre aportes INR, sobreprecio de acciones, acciones crías, devoluciones de capital (con tabla comparativa de los tres escenarios), el estatuto completo del N°8 del art. 17 con tablas de tributación de bienes raíces, opciones de reliquidar IGC, INR de 10 UTA, retención de IA y las letras f), g), i).
Circular N° 42/2015 (IVA inmuebles Ley 20.780): nuevas definiciones de venta/vendedor, tabla de presunciones de habitualidad, hechos gravados especiales letras b), c), l) y m), base imponible del art. 17, exención subsidio MINVU y las tres normas transitorias.
Circular N° 37/2020 (IVA inmuebles Ley 21.210): la precisión "inmuebles construidos", eliminación de presunciones de habitualidad, criterios del arrendamiento amoblado, obligatoriedad de la rebaja del terreno, eliminación del tope del doble del avalúo fiscal y el nuevo sistema de crédito fiscal provisional proporcional.
Circulares SII — Inmuebles y Ganancias de Capital
Resumen ejecutivo de las Circulares N° 43/2021, N° 42/2015 y N° 37/2020. Referencias a la normativa vigente en la Biblioteca del Congreso Nacional.
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Circular N° 43/2021 — Ingresos No Constitutivos de Renta: Aportes, Acciones, Bienes Raíces y Ganancias de Capital
Instrucciones sobre las modificaciones que la Ley N° 21.210 (24.02.2020) introdujo a los números 5, 6, 7 y 8 del artículo 17 LIR. Vigente desde el 1° de enero de 2020. Deja sin efecto, en lo incompatible, la Circular N° 44 de 2016.
Art. 17 N° 5 — Aportes e inversiones como INR
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Aportes de capital a sociedades: El valor de los aportes y sus reajustes no constituyen renta solo respecto de la sociedad receptora (cualquier tipo, incluidas EIRL). Deben cumplirse las formalidades de constitución o modificación social.
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Sobreprecio en colocación de acciones (SA): El mayor valor obtenido por la SA (art. 26 Ley 18.046) se considera capital para efectos tributarios. Su devolución se rige por el N° 7 del art. 17. También constituye mayor costo tributario para el accionista adquirente.
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Cuentas en participación: Los aportes del asociado al gestor son INR solo respecto de la asociación, acreditados fehacientemente.
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Sobreprecio obtenido antes del 01.01.2020: conserva el tratamiento anterior (INR hasta que la empresa lo distribuya, tributando entonces con impuestos generales). Exige control separado en registros.
Art. 17 N° 6 — Distribución de utilidades en forma de acciones
SA
Para la SA: La capitalización de utilidades no es incremento de patrimonio.
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Acciones "crías" (totalmente liberadas): Son INR al recibirlas, pero su costo tributario es $0 para futuras enajenaciones. No acceden al INR del art. 107. El mayor valor tributa con IDPC + impuestos finales.
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Acciones parcialmente liberadas / aumento de valor nominal: La parte liberada o el aumento de valor nominal no integra el valor de adquisición ni accede al art. 107.
Art. 17 N° 7 — Devoluciones de capital
| Situación del propietario | Monto INR | Monto gravado como renta |
|---|---|---|
| Aportó el capital directamente | Hasta el monto del aporte efectivo | Exceso sobre el aporte |
| Adquirió participación en menos que el capital pagado de su prorrata | Hasta el valor de adquisición (el menor) | Diferencia entre devolución y valor de adquisición |
| Adquirió participación en más que el capital pagado de su prorrata | Hasta el capital pagado de su prorrata | Pérdida (diferencia es costo no recuperado) |
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Las reglas de imputación están consolidadas en el artículo 14 LIR (Circular N° 73 de 2020).
Art. 17 N° 8 — Ganancias de capital (estatuto general)
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Sujetos: Personas naturales (cualquier domicilio/residencia) siempre que los bienes no estén asignados a su empresa individual. También contribuyentes de Impuesto Adicional no obligados a llevar contabilidad en Chile.
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Enajenación a partes relacionadas (cónyuge/conviviente, parientes hasta 2° grado, sociedad donde participa directa/indirectamente, relacionados art. 8° N°17 CT, directores/gerentes/administradores): tributa con impuestos finales sobre renta devengada. Sin reliquidación de IGC ni INR de 10 UTA.
Letra a) — Acciones y derechos sociales
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Costo tributario: Valor de aporte/adquisición ± aumentos/disminuciones de capital, reajustado por IPC (mes anterior al movimiento → mes anterior a la enajenación). Acciones crías = costo $0.
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Mayor valor = Precio venta − Costo tributario reajustado. Se compensan pérdidas de la misma especie del mismo ejercicio (también reajustadas por IPC).
Regla general
IGC o IA sobre base percibida.INR — Límite 10 UTA
Si el conjunto de resultados a no relacionados no supera 10 UTA al cierre: todo es INR.Opción: Reliquidar IGC
Personas naturales residentes pueden distribuir el mayor valor en los años de tenencia (máx. 10 años), convirtiendo cada fracción a UTM de diciembre.Exención art. 57
Trabajadores dependientes y pequeños contribuyentes (arts. 22 y 42 N°1): exentos si mayor valor neto ≤ 20 UTM.Letra b) — Bienes raíces situados en Chile
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Costo tributario: Valor de adquisición + mejoras útiles (declaradas ante el SII antes de la enajenación, que hayan aumentado el valor venal), reajustados por IPC. Fecha de adquisición/enajenación = fecha de inscripción en el CBR.
| Escenario | Tributación | Condición |
|---|---|---|
| INR hasta 8.000 UF (acumuladas en toda la vida del contribuyente, sin límite de tiempo) | No renta | No relacionado + plazo > 1 año (o > 4 años en subdivisión/edificios) |
| Exceso sobre 8.000 UF | IGC o IA (base percibida) o IUS 10% (residente en Chile, a su elección) | No relacionado + plazo cumplido |
| Enajenación antes del plazo | IDPC + IGC/IA (régimen general) | — |
| Enajenación a relacionado | IGC/IA base devengada. Sin INR ni IUS | — |
| Adquirido antes del 01.01.2004 | LIR según texto vigente al 31.12.2014 | PN que no determina IDPC sobre rentas efectivas |
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Crédito por impuesto de herencias (Ley 16.271): En inmuebles adquiridos por sucesión, el impuesto pagado puede usarse como crédito contra el impuesto de la enajenación, en proporción al valor del bien raíz respecto del total de asignaciones.
Otras letras relevantes del N° 8
f
Letra f) — Adjudicación en partición hereditaria: INR para herederos, legatarios y cesionarios (naturales o no). Costo futuro = valor asignado para impuesto de herencias reajustado desde la apertura de la sucesión.
g
Letra g) — Adjudicación en liquidación/disolución de empresa: INR hasta el capital aportado más rentas tributadas. Solo para contribuyentes de impuestos finales o no obligados a llevar contabilidad completa. Costo futuro = valor al término de giro.
i
Letra i) — Vehículos de transporte: Mayor valor = INR para personas naturales propietarias de un solo vehículo de pasajeros o carga ajena.
Retención Impuesto Adicional — sin domicilio ni residencia en Chile
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Sin determinación del mayor valor: tasa provisional 10% sobre el monto total remesado.
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Con determinación del mayor valor: tasa 35% sobre el mayor valor neto.
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Procedimiento especial (art. 74 N° 4): El contribuyente puede pedir al SII que resuelva el mayor valor afecto. Plazo SII: 20 días hábiles. Sin respuesta → se acepta la propuesta del contribuyente.
✅ Vigente desde el 1° de enero de 2020
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Circular N° 42/2015 — Inclusión de Inmuebles en el IVA (Ley N° 20.780)
Instrucciones sobre las modificaciones que la Ley N° 20.780 (Reforma Tributaria 2014) introdujo al DL 825, ampliando el IVA a la venta de inmuebles realizada por vendedores habituales. Vigente desde el 1° de enero de 2016.
Nuevos conceptos de "venta" y "vendedor" (Art. 2° DL 825)
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Nueva definición de "venta": Incluye la transferencia onerosa de bienes corporales inmuebles (excluidos los terrenos). Ya no se exige que el vendedor sea empresa constructora: puede ser cualquier persona natural o jurídica, comunidad o sociedad de hecho.
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Nueva definición de "vendedor": Quien se dedique habitualmente a la venta de inmuebles. El SII califica la habitualidad según naturaleza, cantidad y frecuencia.
| Tipo | Supuesto | Plazo / condición |
|---|---|---|
| Habitualidad presunta | Venta de edificios por pisos o departamentos | Dentro de los 4 años desde adquisición o construcción |
| Habitualidad presunta | Cualquier otro inmueble | Plazo ≤ 1 año entre adquisición y enajenación |
| No habitualidad | Enajenación por ejecución de garantía hipotecaria | — |
| Habitualidad facultativa | Contribuyentes con giro inmobiliario efectivo | El SII puede calificarla |
Hechos gravados especiales con inmuebles (Art. 8° DL 825)
b
Letra b): Aportes y transferencias de inmuebles a sociedades por vendedores (constitución, ampliación o modificación). No aplica en transformaciones, fusiones ni divisiones societarias.
c
Letra c): Adjudicaciones de inmuebles del giro en liquidaciones de sociedades civiles/comerciales.
l
Letra l): Promesas de venta y contratos de arriendo con opción de compra sobre inmuebles, realizados por un vendedor habitual.
m
Letra m) — Nueva: Venta de inmuebles del activo inmovilizado cuando el contribuyente tuvo derecho a crédito fiscal en su adquisición/construcción. Sin límite de plazo para inmuebles.
Base imponible (Arts. 16 y 17 DL 825)
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Regla general (art. 17): Se deduce del precio de venta el valor de adquisición del terreno, reajustado por IPC. Tope: el doble del avalúo fiscal (salvo que hayan transcurrido ≥ 3 años desde la adquisición).
g
Inmueble usado sin IVA en la adquisición (art. 16 letra g): Base imponible = diferencia entre precio de venta y de compra, ambos descontando el terreno (tope: valor comercial). Se reajusta el valor de adquisición por IPC.
Exenciones y crédito fiscal
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Exención subsidio habitacional (art. 12 letra F): Venta de vivienda al beneficiario de subsidio MINVU, financiada total o parcialmente con él.
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Crédito fiscal art. 23 N° 6: El vendedor habitual de inmuebles puede usar el 100% del IVA facturado como crédito, aun cuando la empresa constructora haya aplicado el beneficio del art. 21 DL 910 (rebaja del 65%).
Normas transitorias Ley 20.780
6T
Art. 6° transitorio: No aplica el IVA nuevo a ventas prometidas antes del 01.01.2016 en escritura pública o instrumento privado protocolizado.
7T
Art. 7° transitorio: Exentos de IVA los inmuebles con permiso de edificación al 01.01.2016 cuya venta se realizara dentro del año siguiente (hasta el 01.01.2017).
8T
Art. 8° transitorio: Derecho a crédito fiscal por IVA soportado en la adquisición o construcción del inmueble, aun si fue soportado antes del 01.01.2016, dentro de los plazos de prescripción del art. 200 CT.
✅ Vigente desde el 1° de enero de 2016
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Circular N° 37/2020 — Modificaciones al IVA en Inmuebles (Ley N° 21.210)
Instrucciones sobre las modificaciones que la Ley N° 21.210 (Modernización Tributaria) introdujo al DL 825 en materia de inmuebles, perfeccionando el régimen de IVA instaurado en 2016. Vigente desde el 1° de marzo de 2020.
Actualización concepto de "venta" y "vendedor" (Art. 2° DL 825)
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Concepto de "venta" — precisión: Se reemplaza "inmuebles, excluidos los terrenos" por "inmuebles construidos". Sitios eriazos sin construcción alguna = no afectos a IVA. Sitios urbanizados (con pavimentación, luz, etc.) = sí gravados si el vendedor es habitual.
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Concepto de "vendedor" — simplificación: Se elimina la presunción de habitualidad del plazo de 1 año y la frase del "giro inmobiliario efectivo". La habitualidad se analiza caso a caso por el SII. Solo se conserva la presunción para edificios por pisos/departamentos (4 años).
Arrendamiento amoblado — nuevos criterios (Art. 8° letra g)
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Inmueble habitacional: Debe contar, al celebrar el contrato, con bienes muebles suficientes para habitar (al menos una cama y enseres básicos como mesa de comedor).
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Oficina: Mobiliario suficiente para actividades administrativas básicas (al menos escritorio, silla y archivador).
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Local comercial/industrial: Instalaciones o maquinarias suficientes para el ejercicio de la actividad (al menos mesón y estantes en un local comercial).
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El SII determinará mediante resolución los criterios generales y situaciones que configuran este hecho gravado.
Modificaciones a la base imponible (Arts. 16 y 17 DL 825)
1
Art. 16 letra g) — Inmuebles sin IVA en la adquisición: Se elimina la exigencia de que el inmueble sea "usado". Ahora aplica a cualquier inmueble en cuya adquisición no se soportó IVA. La deducción del terreno pasa a ser obligatoria (ya no facultativa) y debe corresponder al valor comercial.
2
Art. 17 — Venta e inmuebles amoblados: Se reemplaza "podrá" por "deberá": la rebaja del terreno es obligatoria (en arriendo: 11% anual del avalúo fiscal; en venta: valor de adquisición reajustado por IPC).
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Eliminación del tope del doble del avalúo fiscal: Se suprime el límite que restringía la deducción del terreno al doble del avalúo fiscal. Ahora se deduce el valor de adquisición reajustado sin tope.
✗
Derogación del mecanismo de autorización previa: Se elimina la facultad de pedir al SII autorización para deducir sin el tope (ya innecesaria).
Proporcionalidad del crédito fiscal — Nuevo inciso art. 23 N° 6
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Problema que resuelve: Vendedores habituales o empresas constructoras que al adquirir/construir un bien aún no saben si la futura venta será gravada o exenta de IVA.
a
Regla a): El IVA soportado se considera provisionalmente como crédito fiscal en el período de adquisición/construcción.
b
Regla b): Al realizarse una operación no gravada o exenta, se ajusta el crédito reincorporando al débito el IVA proporcional a la unidad transferida en esa operación.
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El SII regulará el mecanismo mediante resolución.
✅ Vigente desde el 1° de marzo de 2020